Một số bất cập, hạn chế trong pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam hiện nay

CT&PT - Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn là những vấn đề nhạy cảm và mang tính thời sự, thu hút sự quan tâm của Nhà nước và toàn xã hội. Trên cơ sở tìm hiểu, phân tích, xác định nguyên nhân cụ thể, làm rõ thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, bài viết rút ra bài học kinh nghiệm và đề xuất một số giải pháp quan trọng, góp phần xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn hiện nay.

1. Đặt vấn đề

Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đã có những thay đổi lớn nhờ việc đẩy mạnh đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng: khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư, khu dân cư thương mại…; diện tích đất dành cho phát triển khu công nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị tăng nhanh, đáp ứng phần lớn nhu cầu sử dụng đất trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để làm được điều đó, đòi hỏi phải có mặt bằng xây dựng, vì vậy, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của người dân đang sử dụng. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong các văn bản trước đây, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã quy định khá chi tiết, cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có những nội dung chưa thực sự phù hợp với thực tiễn: các quy định về giá đất bồi thường; quy định về thời điểm xác định giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư..., dẫn đến tình trạng người dân không đồng ý giao đất, làm chậm tiến độ thi công công trình, dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư; nhiều công trình, dự án phải thực hiện biện pháp cưỡng chế thu hồi đất. Để khắc phục những hạn chế trên, cần có sự đánh giá một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Thực trạng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

So với trước đây, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thể hiện tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật. Nhờ đó, trong thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã đạt được các kết quả khá khả quan. Với sự cải thiện quy định pháp luật về phương pháp tổ chức cũng như năng lực của cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần giúp đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng bộc lộ một số hạn chế, bất cập:

Thứ nhất, bất cập trong quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định để tính giá trị bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường do chưa có quy định cụ thể để xác định giá bảo đảm phù hợp với thị trường, hoặc do quy định cụ thể lại trái với quy định chung này. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Quy định cụ thể là giá đất nông nghiệp được định theo lợi nhuận thu được từ sản xuất nông nghiệp, thấp hơn nhiều so với giá đất nông nghiệp trên thị trường trong trường hợp đất nông nghiệp có khả năng chuyển sang đất phi nông nghiệp trong tương lai.

Giá đất giáp ranh với các tỉnh lân cận do phân loại, phân vị trí đất để xác định giá đất tại các tỉnh không giống nhau và có sự khác biệt về hạ tầng giao thông, công trình công cộng đã làm giá đất thị trường tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có sự chênh lệch khá lớn, mặc dù đã có sự thống nhất về mức giá song thực tế mới chỉ xử lý được một phần.

Tình trạng hai giá đất trên thị trường: một bên là mức giá để tính bồi thường cho nông dân rất thấp , một bên là giá trị đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp tăng lên rất cao. Đây là kẽ hở lớn tạo điều kiện cho nạn quan liêu, tham nhũng, đầu cơ và tạo động lực chuyển đổi các khu đất thuận lợi nhất cho sản xuất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng khác. Pháp luật Việt Nam chưa có công cụ hữu hiệu để chống đầu cơ, tích trữ; khó khăn trong việc xác định giá đất đâu là giá thật, đâu là giá ảo; tình trạng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khá phổ biến, khi làm hợp đồng thì nêu giá thấp để đóng thuế ít, nhưng khi đất được thu hồi thì đòi giá bồi thường rất cao; hoặc trường hợp một số người đang sử dụng đất không muốn hợp tác với chủ đầu tư nên đã nói giá đất rất cao, khiến doanh nghiệp khó có thể tiếp cận được quỹ đất như dự định. Trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất thì chỉ thu hồi phần diện tích đất nằm trong dự án, còn một phần diện tích rất nhỏ nằm ngoài dự án không bị thu hồi, mà phần diện tích còn lại sau thu hồi này quá nhỏ nên không đủ điều kiện về mặt bằng xây dựng, người bị thu hồi đất không thể sử dụng, cũng không thể chuyển nhượng, do đóảnh hưởng xấu đến mỹ quan đô thị. Tuy nhiên, việc phối hợp tuyên truyền, vận động hợp thửa, hợp khối hoặc thu hồi diện tích đất ngoài chỉ giới xây dựng còn hạn chế.

Thứ hai, bất cập trong quy định về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Các quy định về đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp mà không có diện tích đất nông nghiệp mới để giao khó đi vào cuộc sống do thiếu cơ chế đồng bộ, đầy đủ và cụ thể để thực thi. Trên thực tế, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường mới chỉ chú trọng việc bồi thường, hỗ trợ về đất và thiệt hại về tài sản trên đất chưa thật sự quan tâm giải quyết vấn đề tạoviệc làm cho người nông dân bị mất đất sản xuất.

Những quy định hiện hành về hỗ trợ vẫn còn nhiều hạn chế, chưa bảo đảm bù đắp những thiệt hại cho người bị thu hồi đất trong hiện tại cũng như tương lai. Hiện nay, pháp luật về bồi thường vẫn chưa có quy định chi tiết về điều tiết giá trị gia tăng thêm từ việc thu hồi đất của Nhà nước, chưa bảo đảm công bằng đối với những người bị thu hồi đất nằm trong dự án, công trình đang triển khai thực hiện, đặc biệt là dự án mở rộng đường giao thông, đường cao tốc… Chẳng hạn, người đang ở vị trí thuận lợi như mặt tiền đường lớn bị thu hồi toàn bộ diện tích đất nên phải tái định cư ở nơi mới, hoặc ngược lại, người đang ở vị trí không thuận lợi lại ngẫu nhiên có được vị trí thuận lợi và nhận được giá trị tăng thêm của công trình, dự án đó mang lại. Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cở sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi”¹. Tuy nhiên, nguyên tắc này vẫn chưa được quy định cụ thể, nội hàm của nó vẫn chưa được quy định rõ trong các văn bản hướng dẫn thi hành.

Việc hỗ trợ vẫn đang thực hiện theo cơ chế tính một lần khi Nhà nước thu hồi đất, những hỗ trợ của Nhà nước đối với người sử dụng đất bị ảnh hưởng nhằm khôi phục chỗ ở, sinh kế và công việc. Việc bù đắp những thiệt hại không tính được bằng tiền hoặc những thiệt hại dài hạn chưa được xem xét đầy đủ và thỏa đáng.
Một số trường dạy nghề được xây dựng nhưng hiệu quả còn thấp, khả năng đáp ứng không cao, chưa bảo đảm tốt về mặt nhân lực, không thu hút được nhiều học viên; các ngành, nghề được đào tạo khó xin việc làm, không đáp ứng được nhu cầu của xã hội hoặc thu nhập không cao. Vấn đề tuổi tác cũng là một trong những nguyên nhân lớn gây khó khăn cho những người nông dân có nhu cầu thay đổi về việc làm. Hiện nay, các trường dạy nghề chủ yếu phục vụ nhu cầu của lao động trẻ.Mặt khác, hầu hết các cơ sở sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp khi tuyển lao động cũng ưu tiên nhận người trẻ và có kinh nghiệm, dẫn đến tình trạng phần lớn người dân sau khi được hỗ trợ đào tạo nghề vẫn rơi vào tình trạng thất nghiệp, tỷ lệ hộ nghèo có nguy cơ ngày càng tăng. Việc định hướng nghề nghiệp, học nghề, chuyển đổi nghề cũng như các thông tin về thị trường lao động chưa được thông tin cụ thể đến người dân.

Thứ ba, bất cập trong quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Việc xây dựng các khu tái định cư thường ở tình trạng bị động, tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái định cư không được đầu tư theo quy định. Theo quy định của Luật Đất đai thì phải có khu tái định cư mới được ban hành quyết định thu hồi đất ở, nơi tái định cư phải có điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, khu tái định cư phải được quy hoạch theo địa bàn tỉnh gắn với điều kiện thuận lợi về hạ tầng phục vụ đời sống, tuy nhiên những vấn đề này thường không được thực hiện đầy đủ tại các địa phương.

Việc ưu tiên bố trí vốn đầu tư xây dựng các khu tái định cư chưa được quan tâm đúng mức, các khu tái định cư ở nông thôn chưa phù hợp với tập quán sinh hoạt của người dân, đất giao mới có quy mô diện tích như hiện nay không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất của người dân. Nhiều khu tái định cư không xây dựng công viên, khu sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cho trẻ em nên đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống, sinh hoạt của người dân cũng như việc học tập của trẻ em. Nơi tái định cư thường có chất lượng nhà ở không bảo đảm yêu cầu, tách biệt khỏi tổng thể đô thị xung quanh, có giá trị đất thấp, thường ở những nơi hẻo lánh, xa trung tâm thành phố, hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện, các yếu tố văn hóa, tín ngưỡng, tâm linh chưa được đề cập trong quy hoạch các khu tái định cư.

Người bị thu hồi chỗ ở thường không được lựa chọn nơi tái định cư mà thường phải thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ thư, bất cập trong quy định về trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thường xuyên thay đổi, cùng một văn bản mà mỗi địa phương lại có cách áp dụng khác nhau. Cơ sở pháp lý về thu hồi đất chưa được luật hóa chi tiết và dễ thay đổi (trung bình cứ 2 đến 3 năm lại có một nghị định mới ra đời). Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các chủ thể trong quá trình thu hồi đất mà còn tác động trực tiếp đến chủ đầu tư và người sử dụng đất.
Trình tự thủ tục thực hiện tuy đã được đơn giản hóa nhưng vẫn có quá nhiều khâu, nhiều thủ tục như: thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức điều tra hiện trạng quyền sử dụng đất thu hồi, đo đạc, kiểm đếm tài sản; xác định nguồn gốc đất, lấy ý kiến phương án bồi thường; thẩm định phương án, quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án; bố trí tái định cư và tổ chức chi trả tiền; tổ chức vận động, thuyết phục; tổ chức cưỡng chế.
Thời gian chi trả tiền bồi thường kéo dài do không có quy định cụ thể về thời gian; một dự án phải thực hiện trong nhiều năm vì nhiều nguyên nhân, dẫn đến tình trạng so bì, khiếu nại giữa những người có đất bị thu hồi trong cùng một khu vực, dự án. Chưa kể thời gian để thực hiện các thủ tục trước đó thì thời gian niêm yết phương án bồi thường và tiếp nhận ý kiến là 20 ngày; thời gian để người sử dụng đất bàn giao đất là 20 ngày, kể từ ngày thanh toán xong tiền, quá 30 ngày kể từ ngày phải bàn giao đất mà người bị thu hồi đất không bàn giao thì mới được tổ chức cưỡng chế.
Công tác đo đạc ra hồ sơ kỹ thuật chưa kịp thời, còn đo bao, đo trùm, sai lệch nên phải điều chỉnh nhiều lần. Từ đó, làm ảnh hưởng đến việc ra thông báo thu hồi đất cho các hộ dân. Công tác phối hợp với các ngành, các cấp chưa hiệu quả, đồng b . Còn thiếu cơ chế rõ ràng trong việc kiểm tra, thanh tra định kỳ về đất đai của cơ quan quản lý cấp trên đối với các cơ quan quản lý cấp dưới trực thuộc; việc kiểm tra không được tổ chức thường xuyên, nhiều vi phạm không được phát hiện và xử lý kịp thời.
Chưa có quy định rõ về việc ghi nhận hiện trạng khu đất thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình thực hiện bồi thường tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là cây trồng, vật nuôi, những tài sản mà việc tạo lập không cần khai báo, đăng ký.
Đội ngũ làm công tác bồi thường chưa được đào tạo chuyên ngành, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, kiến thức tự nghiên cứu, do đó việc giải quyết công việc đôi khi còn thiếu chuyên nghiệp, chưa đạt yêu cầu. Cán bộ làm công tác thẩm định phải kiêm nhiệm nhiều công tác, vì vậy việc thẩm định còn chậm trễ. Một số địa phương còn thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành. Công tác quản lý đất đai của địa phương còn yếu kém, , tình trạng lấn chiếm, cơi nới, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng trái pháp luật còn phổ biến. Vì vậy, công tác thu hồi, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mất rất nhiều thời gian và chi phí.

Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất; chưa xử lý được mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở với người không phải di chuyển chỗ ở được hưởng lợi từ việc thu hồi đất. Trong quy định của pháp luật hiện hành chưa chú ý tới quyền lợi của cộng đồng dân cư nơi có đất.
Các cơ sở sản xuất kinh doanh trên địa bàn còn hạn chế trong việc tiếp nhận, tuyển dụng lao động của địa phương, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất để thực hiện dự án. Bên cạnh đó, số người trong độ tuổi lao động bị thu hồi đất phần lớn là lao động phổ thông, trình độ kỹ thuật thấp, không đáp ứng được nhu cầu lao động trong môi trường công nghiệp hoặc lao động kỹ thuật cao.

- Các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chậm thay đổi, chênh lệch nhiều theo giá cả thị trường. Giá đất ở tại các khu đô thị đã hoàn thành hiện nay khá cao, khiến người dân có tâm lý so sánh giữa giá được bồi thường và giá nhà đầu tư bán ra. Vấn đề xác định giá đất tính tiền bồi thường chưa phù hợp với giá thị trường, ủy ban nhân dân tỉnh ban hành bảng giá đất ngày 01/01 hằng năm, nhưng thường thì bảng giá đất năm sau sẽ cao hơn năm trước, nên một số hộ dân bị thu hồi đất cố tình trì hoãn nhận tiền bồi thường, không bàn giao đất cho chủ đầu tư để chờ bảng giá đất mới có hiệu lực. Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải phù hợp với thị trường nhưng vẫn do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dựa vào tư duy của cơ quan hành chính, chưa có quy định của pháp luật về hoạt động của hệ thống cung cấp dịch vụ định giá.

Một số ít nhà đầu tư giải ngân chậm đối với các hộ dân đã đồng ý nhận tiền, giao mặt bằng (lượng tiền không đủ để chi). Một số dự án kéo dài thời gian hoàn thành theo tiến độ. Còn một số hộ dân chưa đồng thuận với mức giá bồi hoàn về đất, nhà và các công trình xây dựng khác bị ảnh hưởng, chính sách hỗ trợ, tái định cư, còn một số ít trường hợp tiếp tục khiếu nại về tỉnh.
Nhận thức của người dân đối với chính sách pháp luật về thu hồi đất còn hạn chế, đặt biệt là người dân ở vùng kinh tế khó khăn, vùng sâu, vùng xa. Việc tuyên truyền các chính sách, các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân bị thu hồi đất ít được chú trọng, nhiều nơi còn mang tính hình thức. Những thông tin được người dân đặc biệt quan tâm như điều kiện, các đối tượng được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... chưa được giải đáp đầy đủ, khiến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện vẫn diễn ra phổ biến. Sự thiếu hiểu biết về chính sách pháp luật dẫn đến một số trường hợp người dân khiếu nại, tố cáo không có căn cứ, cơ sở, không chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước, yêu cầu bồi thường không đúng với thực tế; một số trường hợp cố tình xây dựng, tạo lập tài sản trên đất sau khi có thông báo thu hồi đất với mục đích nhận tiền bồi thường; một bộ phận người dân bị một số phần tử phản động, bất mãn, dụ dỗ, xúi giục, kích động chống phá, gây rối…, gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin về đất đai chưa được quan tâm và đầu tư quyết liệt, mạnh mẽ, đồng bộ.

3. Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2013

Để công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới được thực hiện hiệu quả, hạn chế xảy ra vướng mắc, khiếu kiện của người dân, cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp sau:

Một là, hoàn thiện các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất, không có nơi nào để ở sẽ được xét cho mua đất tái định cư, song trên thực , giá bồi thường thấp, người dân không mua được suất tái định cư, do đó có thể điều chỉnh chính sách cụ thể đối với phần chênh lệch giữa số tiền bồi thường đất mà người dân nhận được với giá suất tái định cư, hộ dân sẽ được tạo điều kiện vay với phương thức trả chậm không lãi suất. Hoặc Nhà nước có thể ban hành chính sách cho những hộ dân này vay tiền mua suất tái định cư theo hình thức tín chấp, thời hạn kéo dài từ 15 đến 20 năm, tạo điều kiện để người dân ổn định cuộc sống. Ngoài ra, cần nghiên cứu giải quyết một số vấn đề như: việc làm đối với những hộ bị thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp; vấn đề thu nhập, cơ hội làm ăn bị ảnh hưởng khi bị thu hồi đất; di chuyển chỗ ở đối với người bị thu hồi đất ở tại vị trí thuận lợi cho sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Đối với nhà, công trình xây dựng bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại sử dụng được nhưng nằm trong hành lang an toàn giao thông không đủ điều kiện xin cấp phép xây dựng lại để ở, hành lang an toàn lưới điện trung thế, cao thế không đủ diện tích nhà ở, công trình hoặc phần còn lại không sử dụng được, thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình, hoặc nhà, công trình xây dựng bị phá dỡ, song không thể sử dụng được theo thiết kế, quy hoạch xây dựng ban đầu thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình. Giao ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xem xét việc sử dụng theo thiết kế, quy hoạch xây dựng ban đầu, làm cơ sở để bồi thường theo quy định.
Đề nghị bổ sung thêm quy định đối với trường hợp cây lâu năm được tạo lập sau khi công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, nhưng trước khi có thông báo thu hồi đất thì được hỗ trợ, mức hỗ trợ bằng 100% giá trị bồi thường.
Về bồi thường đối với cây cối, hoa màu: Xem xét điều chỉnh giá và bổ sung vào danh mục các loại cây trồng phổ biến hiện nay, khảo sát giá và chi phí đầu tư để điều chỉnh đền bù phù hợp. Hiện nay, nhờ sự tiến bộ của khoa học - kỹ thuật, đã có nhiều giống cây trồng bằng phương pháp lai, ghép với chi phí cao/khá cao so với các loại cây trồng truyền thống, cây sinh trưởng và phát triển nhanh, cho năng suất, sản lượng cao, trong khi đó pháp luật và chính sách bồi thường chưa có quy định cụ thể và rõ ràng, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá, người dân khiếu nại kéo dài. Vì vậy, cần có quy định chung, thống nhất về giá của cây trồng cho địa phương áp dụng do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn phối hợp với Bộ Khoa học và Công nghệ ban hành.

Pháp luật đất đai đã quy định chi tiết về diện tích bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cần bố trí ngân sách để đền bù, thu hồi diện tích đất hợp thửa, hợp khối nếu người sở hữu không tự giác thực hiện. Đối với phần diện tích đất ngoài chỉ giới, nếu hết thời hạn hợp thửa, hợp khối mà người sở hữu không thực hiện theo quy định, cơ quan chức năng phải thực hiện thu hồi, không để diện tích đất này trở thành nguyên nhân phát sinh mới trường hợp đất không đủ điều kiện mặt bằng xây dựng nhà kiên cố hoặc để làm diện tích tồn đọng gây thiếu mỹ quan đô thị.

Pháp luật cần quy định cụ thể đối với trường hợp có phát sinh chênh lệch giữa giá bồi thường tại thời điểm phê duyệt và giá bồi thường tại thời điểm chi trả bồi thường trên thực tế cho người có đất bị thu hồi. Cần quy định rõ việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế, nhất là khi trong việc bồi thường, giải tỏa, đa số các khiếu nại của người dân liên quan đến giá đất. Theo quy định hiện hành, người dân được bồi thường theo phương án do cơ quan Nhà nước phê duyệt khi có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, thời gian từ lúc có quyết định thu hồi đất cho đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường có thể kéo dài 3 năm hoặc 5 năm. Khi đó, giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, người bị thu hồi đất luôn chịu thiệt thòi. Trong thời gian đó, cả giá đất và chính sách bồi thường về đất đai đều đã thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, cơ hội đầu tư kinh doanh hay mua nhà ở của người dân cũng bị bỏ lỡ.

Việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (đặc biệt là xây dựng các khu đô thị, khu nhà ở thương mại); người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp (thông thường giá đất nông nghiệp rất thấp, chỉ vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m²). Sau đó, diện tích đất này được giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở tiến hành san lấp, phân lô, bán nền và xây dựng nhà để bán. Lúc này, mỗi m² đất có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu đồng. Người bị thu hồi đất có sự so sánh về sự chênh lệch giữa giá đất mình được bồi thường với giá đất mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà, từ đó phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục tình trạng trên, cần sửa đổi quy địnhđối với thời điểm tính giá bồi thường cho người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai, hoàn thiện các quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định, đối tượng được hỗ trợ chuyển đổi nghề và hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, còn một số trường hợp cán bộ, công nhân, viên chức Nhà nước đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhằm tăng thêm thu nhập thì không được xem xét hỗ trợ, dẫn đến tình trạng khiếu nại, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Do đó, việc đề xuất bỏ quy định này nhằm bảo đảm công bằng cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất.

Được bố trí đất để cải táng mồ mả, nếu không có đất để bố trí hoặc tự lo chỗ cải táng thì ngoài việc được bồi thường chi phí còn được hỗ trợ thêm một khoản chi phí về đất (5.000.000 đồng/mộ). Đề nghị nâng mức hỗ trợ nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Thứ ba, hoàn thiện các quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Theo quy định của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; đồng thời, không có quy định cụ thể đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở. Do đó, đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định rõ các trường hợp nêu trên thì thu tiền sử dụng đất như thế nào.

Đối với trường hợp chậm nhận tiền xuất phát từ việc người có đất bị thu hồi cố tình gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án, thì giá bồi thường được tính theo phương án đã phê duyệt. Ngược lại, trường hợp chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước chậm tiến độ, chậm chi trả tiền bồi thường thì phần chênh lệch sẽ do chủ đầu tư, Nhà nước chi trả cho người dân có đất bị thu hồi.

Cần tăng diện tích các căn hộ tái định cư, đất dịch vụ hoặc ưu tiên được mua nhà, đất thuộc các dự án phát triển đô thị với giá ưu đãi và được miễn thuế. Cần chủ động xây dựng khu tái định cư có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng địa phương, vùng miền, từ đó giúp người có đất bị thu hồi có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, yên tâm sinh sống, ổn định và gắn bó lâu dài tại khu tái định cư.

Thứ tư, hoàn thiện các quy định liên quan khác khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: “Kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng được trích không quá 2% … không khống chế mức trích 2%”². Tuy nhiên, trên thực tế, chi phí đo đạc dự án nhiều khi lớn hơn 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án, chưa tính chi phí thuê đơn vị tư vấn định giá đất cụ thể, nếu nằm trong 2% thì chi phí Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng không thể thực hiện (do không có nhân lực và thiết bị để thực hiện việc đo đạc). Việc lập dự toán và thanh quyết toán theo Thông tư số 74/2015/TT-BTC khó thực hiện, vì vậy, đề xuất bỏ kinh phí đo đạc và khảo sát giá đất ra ngoài 2% kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc ký hợp đồng tuân theo quy định của Luật Đấu thầu.
Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế quy định: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp ghi rõ số lượng đồng ý, không đồng ý”. Tuy nhiên, chưa xác định rõ bao nhiêu % ý kiến không đồng ý thì mới điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Lấy ý kiến các cấp, ngành và người dân để tiếp tục xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm đúng pháp luật và phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Thực chất hóa cơ chế tham gia của cộng đồng dân cư nơi có đất và người bị thu hồi đất vào quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: đạt được sự đồng thuận, hạn chế khiếu kiện của người bị thiệt hại về đất, tạo dựng mối quan hệ tốt đẹp giữa chính quyền và nhân dân.
Phương án tái định cư: ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải có cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng miền. Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, mức diện tích khác nhau, phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư

Bổ sung thêm bước ghi nhận hiện trạng khu đất bị thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất trong trình tự, thủ tục thu hồi đất. Việc ghi nhận hiện trạng khu đất thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc bồi thường tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là cây trồng, vật nuôi, những tài sản mà việc tạo lập không cần khai báo, đăng ký. Quy định thủ tục này sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng cố tình tạo lập tài sản đón đầu thu hồi đất để được bồi thường, đồng thời có căn cứ chặt chẽ trong giải quyết thắc mắc, khiếu nại về sau.

Pháp luật hiện hành cho phép giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện; các địa phương vẫn thường giao cho Hội đồng cấp huyện và bộ máy hành chính cấp huyện thực hiện, cách làm này ít phù hợp với cơ chế thị trường; cần thống nhất chỉ giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong tất cả các trường hợp; Tổ chức phát triển quỹ đất được vay tiền từ hệ thống ngân hàng đầu tư phát triển, quỹ đầu tư phát triển để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhằm giảm bớt tác động của bộ máy hành chính, đưa việc triển khai gần hơn với cơ chế thị trường.
Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất trên địa bàn có từ 2 đơn vị hành chính cấp huyện trở lên (đối với các trường hợp khác do ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt); cần quy định thống nhất chỉ ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền phê duyệt phương án trong mọi trường hợp, nhằm tăng cường chất lượng của quyết định phê duyệt phương án, bảo đảm phù hợp với cơ chế quyết định giá đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh.
Bổ sung quy định liên quan đến vấn đề điều chỉnh giá đất cụ thể với các nội dung sau: Các trường hợp điều chỉnh; Chủ thể có thẩm quyền điều chỉnh; Trình tự, thủ tục điều chỉnh và áp dụng giá đất cụ thể sau khi điều chỉnh. Trong trình tự xác định giá đất cụ thể áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cần bổ sung thêm hướng dẫn riêng về thủ tục lấy ý kiến những người sử dụng đất bị thu hồi. Điều này có ý nghĩa quan trọng, giúp người sử dụng đất, cơ quan nhà nước tiết kiệm thời gian, chi phí trong trường hợp giá đất xác định lần đầu chưa phù hợp, bảo đảm quyền lợi cho người dân, hạn chế những thủ tục rườm rà phát sinh về sau khi người sử dụng đất không đồng ý với mức giá đất để tính tiền bồi thường, đồng thời thể hiện rõ nguyên tắc dân chủ.
Hội đồng thẩm định giá đất: theo quy định hiện hành, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng cần xem xét thay thế bằng một chủ thể khác hoặc quy định trách nhiệm cho Sở Tài nguyên và Môi trường, sau đó trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và quyết định. Từ đó, tạo cơ chế phù hợp và thống nhất với quy định về trình tự lập, thẩm định và quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Xử lý giá đất giáp ranh: về giáp ranh địa giới hành chính các tỉnh lân cận điều chỉnh giá đất của những tuyến đường giao thông đi qua 02 tỉnh giáp ranh theo tiêu chí không chênh lệch quá 30% giữa 02 địa phương, tuân thủ đúng quy định tại Khoản 2, Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/52014 của Chính phủ quy định về giá đất. Tuy nhiên, do tiêu thức phân vùng, phân loại, phân vị trí đất để xác định giá đất tại các tỉnh không giống nhau và có sự khác biệt về hạ tầng giao thông, công trình công cộng, do đó, giá đất thị trường tại khu vực giáp ranh, nằm ngoài các tuyến đường giữa các tỉnh là không giống nhau.

- Về giáp ranh trên cùng địa bàn tỉnh: ủy ban nhân dân các tỉnh chỉ đạo các sở, ngành liên quan, cùng ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố nơi có các tuyến đường giao thông đi qua, từ đó cân đối, điều chỉnh giá đất các tuyến giao nhau theo nguyên tắc mức chênh lệch không quá 30%.

4. Kết luận

Trong những năm qua, Đảng, Nhà nước ta luôn quan tâm, chú trọng đổi mới và hoàn thiện các quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã thể hiện tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật. So với trước đây, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ về nguyên tắc về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu thực tế cũng như đòi hỏi của các quy luật kinh tế; quan tâm hơn tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Trong giai đoạn mới hiện nay, cần nhanh chóng giải quyết những hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, các vấn đề liên quan cũng như những tồn tại trong quá trình triển khai thực hiện, từ đó giảm thiểu tình trạng khiếu nại. Muốn vậy, trước hết cần có quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng để kịp thời điều chỉnh; các cơ quan có thẩm quyền cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả, góp phần đẩy nhanh công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng, bồi thường, tạo được lòng tin và ý thức tự giác tuân thủ của người dân đối với các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật Nhà nước.

1. Điều 19 Luật Đất đai năm 2013.

2. Điều 31 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Luật Đất đai năm 2013.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Quyết định số 63/2015/QĐ-TTg, ngày 10/12/2015 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất.